계약서 쓰기 전에 꼭 보자 10가지 체크리스트 & 특약 예시

부동산 계약서는 단순한 문서가 아닙니다. 계약서 작성 시 중요한 사항을 빠뜨리면 보증금을 돌려받지 못하거나 예상치 못한 비용을 부담해야 할 수도 있습니다. 특히 계약서에 필수적으로 포함해야 할 10가지 체크리스트와 특약 사항을 확인하지 않으면 나중에 분쟁이 발생할 가능성이 높아집니다.

전세든 월세든 계약서에 빠져서는 안 될 핵심 항목이 있습니다. 이번 글에서는 계약서 작성 시 반드시 점검해야 할 내용과, 분쟁을 예방하는 특약 예시까지 자세히 정리해드립니다.

✅ 부동산 계약서 작성 전 사전 준비 사항

허위매물을 피하는 7가지 노하우: 전화·직접확인·등기부 등

부동산 계약서를 작성하기 전, 먼저 준비해야 할 서류가 있습니다. 계약을 체결하기 전에 필요한 자료를 미리 확인하면 불필요한 문제를 예방할 수 있습니다.

📑 계약서 작성 전 반드시 확인해야 할 서류

계약서를 작성하기 전에 다음 서류를 준비하세요.

🏠 등기부등본 확인

계약하려는 주택이 실제로 계약 상대방의 소유인지 반드시 확인해야 합니다.

• 계약서에 명시된 임대인과 등기부등본 상 소유자가 동일한지 체크하세요.
• 부부 공동명의의 경우, 공동소유자의 동의가 필요한지 확인해야 합니다.
• 근저당권(담보대출)이 설정된 경우, 보증금 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.

📃 건축물대장 및 관리비 내역

건축물대장을 확인하면 건물의 용도를 알 수 있습니다. 주거용으로 사용해야 하는 건물이 업무용으로 등록된 경우, 주택임대차보호법 적용이 어려울 수 있습니다.

관리비 내역을 확인하여 어떤 항목이 포함되는지 계약서에 명시해야 합니다. 관리비 미포함 항목이 나중에 추가 부담될 수 있기 때문입니다.

✅ 부동산 계약서 작성 시 필수 체크리스트

부동산 계약서 작성 시 다음 10가지 항목을 반드시 포함해야 합니다.

1️⃣ 임대인·임차인 인적사항, 주소 정확히 기입

계약서를 작성할 때, 임대인과 임차인의 인적사항이 정확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.

• 계약자 이름이 등기부등본과 일치하는지 검토해야 합니다.
• 대리인이 계약하는 경우, 위임장과 인감증명서를 요청하세요.
• 연락처와 주소를 명확히 기재하여 계약 후 문제가 발생했을 때 원활하게 소통할 수 있도록 해야 합니다.

2️⃣ 보증금·월세·관리비·계약금·잔금 금액 & 날짜

계약서에 금액을 기재할 때 숫자가 틀리지 않도록 신중하게 확인해야 합니다.

• 계약금은 일반적으로 보증금의 10% 수준으로 설정됩니다.
• 잔금 지급 후 전입신고 및 확정일자를 반드시 받아야 합니다.
• 관리비 항목을 명확히 계약서에 포함하여 불필요한 추가 비용이 발생하지 않도록 해야 합니다.

3️⃣ 계약기간(시작일, 만료일) & 자동연장(묵시적 갱신) 여부

계약 기간을 명확히 기재하고, 자동연장(묵시적 갱신) 조항이 포함되어 있는지 점검해야 합니다.

• 묵시적 갱신을 원하지 않는 경우, 계약 만료 2개월 전 갱신 거절 통보를 해야 합니다.
• 계약 기간이 끝난 후 임차인이 계속 거주하면 자동으로 갱신되는지 여부를 확인하세요.

4️⃣ 부동산 계약서 작성 전 등기부등본 확인

등기부등본을 발급받아 집이 경매 진행 중인지, 근저당 설정이 있는지 확인해야 합니다.

• 근저당권이 과도하게 설정된 경우, 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
• 집주인이 아닌 사람이 대리 계약하는 경우, 위임장과 신분증을 요청하세요.

5️⃣ 특약 사항: 주차·반려동물·시설수리·곰팡이 문제

특약 사항을 계약서에 명시하지 않으면 나중에 분쟁이 발생할 가능성이 큽니다.

• 주차 가능 여부 및 주차비 포함 여부를 확인해야 합니다.
• 반려동물 허용 여부 및 추가 보증금이 필요한지 계약서에 기재하세요.
• 시설 수리 시 임대인과 임차인 중 누가 비용을 부담할지 결정해야 합니다.
• 곰팡이 발생 시 원인에 따라 수리 비용을 어떻게 부담할지 명확히 해야 합니다.

6️⃣ 전입신고·확정일자 등록 필수

전입신고와 확정일자는 보증금을 보호하는 필수 절차입니다.

• 전입신고는 주민센터에서 주소지를 변경하는 절차이며, 임대차보호법의 적용을 받기 위해 반드시 필요합니다.
• 확정일자는 계약서를 등록하는 절차로, 우선변제권을 확보할 수 있습니다.
• 잔금을 지급한 후 바로 전입신고와 확정일자를 완료하세요.

7️⃣ 부동산 계약 중도 해약 시 위약금 조항 확인

중도 해약 시 발생하는 위약금 조항을 확인해야 합니다.

• 임차인이 계약을 해지하면 계약금을 반환받을 수 없는 경우가 많습니다.
• 임대인이 계약을 파기하면 계약금의 두 배를 반환해야 합니다.
• 위약금 조항을 계약서에 명확히 기재하여 불필요한 분쟁을 방지하세요.

8️⃣ 관리비 부담 주체 확인

관리비가 포함된 계약이라면, 관리비 항목을 계약서에 명시해야 합니다.

• 수도세, 전기세, 난방비 포함 여부를 체크하세요.
• 공동 관리비(경비, 청소비 등)의 부담 주체를 확인하세요.

9️⃣ 원상복구 조항 확인

퇴거 시 집을 원래 상태로 돌려놓아야 하는 경우가 많으므로 원상복구 조항을 확인해야 합니다.

• 벽지, 바닥 손상 시 비용 부담 주체를 계약서에 명시해야 합니다.
• 기존 가구 및 옵션 상태를 계약서에 기록해두면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

1️⃣0️⃣ 계약서 보관 및 사본 요청

계약서 원본과 사본을 반드시 보관하고, 계약 내용을 문자나 이메일로 저장하세요.

• 계약서 원본과 사본을 각각 보관하세요.
• 계약 내용을 문서로 남겨두어야 추후 문제가 발생했을 때 증빙 자료로 활용할 수 있습니다.

✅ 계약서 작성 시 꼭 기억해야 할 것

부동산 계약서는 법적 효력이 있는 문서이므로, 한 항목이라도 빼먹지 않고 꼼꼼히 점검하는 것이 중요합니다.

특약 사항은 구두 합의만 믿지 말고 반드시 서면으로 첨부하세요. 임대차 계약서를 작성할 때는 반드시 위 10가지 체크리스트를 확인하여 안전한 계약을 진행하세요.

자주 묻는 질문(FAQ)

❓ 부동산 계약서 작성 전 반드시 확인해야 할 서류는 무엇인가요?

✅ 등기부등본, 건축물대장, 관리비 내역서 등을 확인해야 합니다. 특히 등기부등본을 통해 집주인이 실제 소유자인지 꼭 체크하세요.

❓ 계약서에 특약을 추가해야 하는 이유는 무엇인가요?

✅ 특약을 추가하면 임대인과 임차인 간의 분쟁을 예방할 수 있습니다. 예를 들어, "시설 수리 비용은 임대인이 부담한다", "반려동물 허용 여부 명확히 기재" 같은 조항이 없으면 나중에 문제가 될 수 있어요.

❓ 계약서 작성 후 바로 전입신고와 확정일자를 해야 하나요?

✅ 네! 전입신고와 확정일자는 보증금을 보호하는 필수 절차입니다. 잔금 지급 후 즉시 주민센터에서 전입신고 및 확정일자를 받아야 우선변제권을 확보할 수 있어요.

❓ 원상복구 조항이 없으면 어떤 문제가 발생할 수 있나요?

✅ 퇴거 시 벽지, 바닥 손상 등의 수리 비용을 누가 부담할지 불명확해 분쟁이 발생할 수 있습니다. 계약서에 원상복구 조항을 명확히 기재하는 것이 중요해요.

❓ 계약 중도 해지 시 위약금 조항을 꼭 확인해야 하나요?

✅ 네! 임차인이 계약을 해지하면 계약금을 돌려받지 못할 수도 있고, 임대인이 계약을 취소하면 계약금의 두 배를 배상해야 할 수도 있어요. 위약금 조항을 반드시 확인하세요.